Il quesito

Un nostro cliente farmacista, conduttore dei locali ove svolge la sua attività di farmacia, ci rappresenta questa situazione:

“Ho ricevuto comunicazione da parte dei proprietari del locale commerciale che ho in locazione. Mi viene richiesto di rinunciare per iscritto al diritto di prelazione, in quanto uno dei comproprietari intende acquistare la quota dell’altro e diventare unico proprietario dell’immobile. Mi chiedo se tale richiesta sia legittima e se, in questo caso, io abbia effettivamente diritto alla prelazione.”

La risposta

La questione del diritto di prelazione per il conduttore di un immobile commerciale è regolata dall’art. 38 della Legge 392/1978. Tale norma prevede che, in caso di vendita dell’immobile da parte del locatore, il conduttore abbia diritto di prelazione sull’acquisto alle stesse condizioni offerte a terzi. Tuttavia, la situazione descritta presenta caratteristiche particolari che meritano un approfondimento.

La disciplina normativa della prelazione

L’articolo 38 della Legge 392/1978 stabilisce che, nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni della compravendita e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore ha 60 giorni per esercitare la prelazione con atto notificato al proprietario e deve versare il prezzo di acquisto entro 30 giorni successivi.
L’articolo 39 della medesima legge disciplina il diritto di riscatto, prevedendo che, qualora il locatore non abbia notificato al conduttore la sua intenzione di vendere o abbia indicato un prezzo superiore a quello effettivo della vendita, il conduttore possa riscattare l’immobile dall’acquirente entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.

La cessione di quote e il diritto di prelazione

Nel caso in esame, non si tratta di una vendita dell’intero immobile a un terzo, ma di una cessione di quote tra i comproprietari dell’immobile. Questo scenario, secondo la giurisprudenza prevalente, non configura un diritto di prelazione in favore del conduttore. Infatti, il diritto di prelazione si applica solo quando il locatore intende alienare l’intero immobile a un soggetto estraneo, e non nei casi di trasferimento di quote tra comproprietari.

Il contrasto giurisprudenziale e la soluzione delle Sezioni Unite

Fino al 2007, la giurisprudenza si era espressa in maniera contrastante su questo tema. L’orientamento favorevole alla configurabilità del diritto di prelazione e di riscatto era rappresentato dalla sentenza n. 9354 del 1990, che argomentava come segue:

• la finalità della disciplina della prelazione è quella di unire la titolarità dell’impresa a quella dell’immobile;
• tale finalità sussiste anche per la vendita di quote di comproprietà;
• la vendita frazionata potrebbe favorire manovre elusive del locatore;
• il diritto di prelazione si applica a ogni quota e ogni vendita va considerata autonomamente;
• se il diritto di prelazione non è rispettato, il conduttore può esercitare il riscatto.

Un’opinione opposta è stata espressa dalla sentenza n. 18648 del 2003, secondo cui il diritto di prelazione non sussiste per la vendita di quote di comproprietà, poiché:

• manca l’identità tra l’immobile locato e l’oggetto della compravendita;
• l’acquisizione dell’intero immobile è meramente ipotetica e incerta;
• gli altri comproprietari potrebbero non voler vendere, rendendo inefficace la prelazione su una singola quota.

Il contrasto è stato definitivamente risolto con la sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civili, 14 giugno 2007, n. 13886. Le Sezioni Unite hanno chiarito che il diritto di prelazione previsto dall’art. 38 della Legge 392/1978 non si applica alla cessione di quote di comproprietà tra i locatori. Tale conclusione si fonda sulla lettera della legge, che si riferisce espressamente alla vendita dell’intero immobile, e sulla finalità della prelazione, che è quella di consentire al conduttore di mantenere la stabilità del rapporto locatizio nei confronti di un nuovo proprietario unico, non nei confronti di altri comproprietari.

Conclusione e indicazioni operative

Alla luce di quanto sopra, la richiesta avanzata dai proprietari di ottenere una rinuncia scritta al diritto di prelazione appare infondata, in quanto il conduttore non ha diritto di prelazione in caso di cessione di quote tra i comproprietari. Pertanto, non è necessario fornire alcuna dichiarazione di rinuncia.
La pronuncia delle Sezioni Unite del 2007 ha avuto il merito di eliminare ogni incertezza sul tema, garantendo maggiore chiarezza per i rapporti tra locatori e conduttori. È tuttavia importante che le parti coinvolte si rivolgano a professionisti competenti per verificare la corretta applicazione della normativa ai casi specifici.