Locazione della farmacia: prelazione, diritti del conduttore e strategie di tutela

Quando un farmacista stipula un contratto di locazione per l’immobile destinato alla propria attività, uno degli aspetti legali più rilevanti da considerare è il diritto di prelazione previsto dall’art. 38 della Legge 392/1978. Tale diritto consente al conduttore di avere priorità nell’acquisto dell’immobile in caso di vendita da parte del proprietario. Tuttavia, il suo esercizio è subordinato al rispetto di precise condizioni.

Cosa prevede l’articolo 38 della legge 392/1978?

La Legge 392/1978, nota come “Legge sull’Equo Canone”, disciplina i contratti di locazione e tutela il conduttore nei casi di vendita dell’immobile locato. L’art. 38 garantisce al conduttore il diritto di prelazione, da esercitarsi esclusivamente in presenza di una proposta di acquisto ricevuta da un terzo.

In altre parole, il proprietario non può alienare l’immobile senza prima aver informato il conduttore tramite una comunicazione ufficiale, contenente tutti i dettagli relativi alla proposta di acquisto. Solo in questo modo il conduttore può decidere se esercitare o meno il proprio diritto.

Condizioni per l’esercizio della prelazione

Affinché il conduttore possa valutare l’opportunità di esercitare il diritto di prelazione, è necessario che il proprietario gli comunichi informazioni dettagliate, tra cui:

• La data della proposta di acquisto: consente di individuare il momento in cui il terzo ha manifestato formalmente il proprio interesse.
• Il prezzo offerto: elemento imprescindibile per valutare se è possibile pareggiare l’offerta.
• Le modalità di pagamento: eventuali condizioni di pagamento dilazionato o altre clausole finanziarie devono essere rese note.
• La data di chiusura della compravendita: permette al conduttore di pianificare le verifiche o reperire le risorse necessarie.

Solo dopo aver ricevuto queste informazioni, il conduttore potrà esprimere una scelta consapevole.

Come fare valere il diritto di prelazione

Se il conduttore intende esercitare il diritto di prelazione, deve comunicare la propria volontà al proprietario entro il termine stabilito dalla legge. La comunicazione deve essere formale e contenere l’accettazione delle condizioni indicate nella proposta di acquisto. Il mancato rispetto delle scadenze comporta la decadenza dal diritto.

Cosa accade in caso di violazione del diritto di prelazione?

Ai sensi dell’art. 39 della Legge 392/1978, qualora il proprietario alieni l’immobile senza consentire al conduttore di esercitare la prelazione, quest’ultimo può avvalersi del diritto di riscatto. Tale diritto consente al conduttore di subentrare all’acquirente alle medesime condizioni di vendita.

Il diritto di riscatto può essere esercitato entro sei mesi dalla trascrizione dell’atto di vendita nei registri immobiliari.

Tempistiche e modalità per esercitare il riscatto

Per esercitare il diritto di riscatto, il conduttore deve corrispondere il prezzo di acquisto entro un termine che varia in base alla presenza o meno di opposizioni da parte dell’acquirente:

• In assenza di opposizioni: il termine di tre mesi decorre dalla prima udienza del giudizio di riscatto o dalla notifica dell’atto con cui l’acquirente dichiara di non opporsi.
• In caso di opposizione: il termine decorre dalla data in cui la sentenza diventa definitiva.

Questa regolamentazione garantisce al conduttore una finestra temporale adeguata per completare l’acquisto.

Rispetto della riservatezza dei dati personali

Un aspetto cruciale da considerare riguarda la tutela della privacy. Il proprietario, nel fornire le informazioni sulla proposta di acquisto, deve rispettare le norme in materia di protezione dei dati personali, condividendo esclusivamente i dettagli necessari all’esercizio della prelazione.

Conclusioni: la tutela della continuità dell’attività commerciale

Per un farmacista, assicurarsi il possesso dell’immobile in cui si esercita l’attività è fondamentale per garantire stabilità e continuità lavorativa. Il diritto di prelazione, integrato dalla possibilità di esercitare il riscatto, costituisce uno strumento giuridico essenziale per salvaguardare il valore commerciale dell’immobile e proteggere gli investimenti.