Estromissione agevolata immobili ditta individuale: guida alla Legge di Bilancio 2025
L’estromissione agevolata di immobili strumentali dal patrimonio della ditta individuale è un’operazione fiscalmente rilevante, con cui l’imprenditore trasferisce il bene nel proprio patrimonio personale, modificandone la qualifica giuridico-contabile. L’operazione può generare plusvalenze imponibili ai fini delle imposte dirette e avere impatti IVA, salvo opzioni per regimi agevolati disciplinati da specifici provvedimenti legislativi, come la Legge di Bilancio 2025. Di seguito analizziamo le modalità operative, le condizioni di accesso, le implicazioni contabili e i vantaggi per l’imprenditore individuale.
Cosa prevede la Legge di Bilancio 2025
La Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024, art. 1, commi 31–36) ha introdotto una significativa agevolazione fiscale: l’estromissione agevolata degli immobili strumentali per gli imprenditori individuali. Questa misura consente di trasferire un immobile strumentale dal patrimonio aziendale a quello personale con una tassazione ridotta, semplificando la gestione patrimoniale e offrendo vantaggi fiscali e contabili.
Chi può beneficiare dell’estromissione agevolata
Possono accedere all’agevolazione gli imprenditori individuali che:
- risultano in attività sia al 31 ottobre 2024 che al 1° gennaio 2025;
- possiedono immobili strumentali per destinazione o per natura al 31 ottobre 2024;
- intendono trasferire tali immobili nel patrimonio personale tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2025.
Quali immobili possono essere estromessi
L’agevolazione fiscale riguarda:
- Immobili strumentali per destinazione: utilizzati esclusivamente per l’attività d’impresa, indipendentemente dalla classificazione catastale;
- Immobili strumentali per natura: immobili che, per caratteristiche intrinseche, non possono avere altro utilizzo senza radicali trasformazioni (es. immobili accatastati nei gruppi B, C, D, E e A/10).
Sono esclusi dall’agevolazione:
- immobili “merce”;
- immobili in leasing;
- immobili non utilizzati o concessi in locazione o comodato, a meno che non siano qualificabili come strumentali per natura.
Come funziona l’imposta sostitutiva
L’estromissione agevolata comporta il pagamento di un’imposta sostitutiva pari all’8% della plusvalenza, calcolata come differenza tra il valore normale o catastale e il valore fiscale dell’immobile. È possibile utilizzare il valore catastale, semplificando il calcolo.
Le scadenze di pagamento sono:
- 60% entro il 30 novembre 2025;
- 40% entro il 30 giugno 2026.
Gli effetti fiscali decorrono retroattivamente dal 1° gennaio 2025, con l’immobile considerato già nella sfera privata dell’imprenditore.
Come esercitare l’opzione per l’estromissione
L’opzione deve essere esercitata entro il 31 maggio 2025. Non serve un atto notarile: basta un comportamento concludente, come:
- annotazione nel libro giornale (per contabilità ordinaria);
- annotazione nel registro dei beni ammortizzabili (per contabilità semplificata).
L’opzione si perfeziona con l’indicazione dei valori dei beni estromessi e dell’imposta sostitutiva nella dichiarazione dei redditi (quadro RQ del modello Redditi).
Anche in caso di mancato pagamento, l’imposta non versata sarà iscritta a ruolo.
Aspetti IVA e contabili dell’estromissione
IVA
L’estromissione immobiliare è rilevante ai fini IVA, trattandosi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa.
La base imponibile IVA considera:
- il prezzo di acquisto o costruzione;
- le spese incrementative;
- il deperimento dell’immobile nel tempo.
Contabilità
L’operazione è irrilevante ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, poiché non comporta trasferimento di proprietà né necessita di atto notarile.
Perché conviene l’estromissione agevolata?
I principali vantaggi fiscali e operativi per l’imprenditore individuale sono:
- Tassazione ridotta sulla plusvalenza (8% contro tassazione ordinaria);
- Semplificazione contabile, senza atti notarili;
- Riallineamento del patrimonio immobiliare alle esigenze personali o strategiche;
- Maggiore flessibilità nella gestione del patrimonio aziendale.
Scadenze importanti
- 31/05/2025: termine per esercitare l’opzione di estromissione;
- 30/11/2025: scadenza per il pagamento del 60% dell’imposta sostitutiva;
- 30/06/2026: scadenza per il pagamento del saldo del 40%.
Conclusione
In un contesto di progressivo allineamento tra patrimonio personale e aziendale, l’estromissione agevolata degli immobili rappresenta uno strumento fiscale vantaggioso per l’imprenditore individuale che desideri semplificare la propria posizione fiscale e ottimizzare la gestione del patrimonio. Questa operazione consente di ridurre il carico impositivo in modo legittimo e trasparente, offrendo una soluzione strategica per il futuro dell’attività.
Per i titolari di farmacia in forma individuale, la misura agevolata apre opportunità di pianificazione patrimoniale, riorganizzazione aziendale o passaggio generazionale. È tuttavia fondamentale valutare la convenienza dell’estromissione caso per caso, tenendo conto del trattamento IVA, delle implicazioni contabili e della continuità aziendale.
Si raccomanda di affrontare l’operazione con il supporto del proprio commercialista di fiducia, così da cogliere appieno i vantaggi fiscali previsti dalla Legge di Bilancio 2025.
